Gastos de Hipoteca y Clausula Suelo
Amparados por el desconocimiento muchas entidades bancarias han recurrido a imponer, de forma ilegal, gatos y cláusulas a los clientes ante el desconocimiento de estos. Revisamos y reclamamos en caso de que existan esta clase de abusos.
1.¿Qué es la cláusula suelo?
Una limitación de la bajada del tipo de interés en préstamos hipotecarios, de tipo variable. Es decir, el banco «impuso abusivamente» – mediante la escritura de constitución de la hipoteca – un nivel mínimo de la tasa del interés aplicable en la hipoteca. De manera abusiva, es decir, no se le informó al comprador de manera expresa y comprensible sobre lo que significan las disposiciones de la misma cláusula. En la escritura de constitución del préstamo hipotecario – no viene puesto el término “cláusula suelo”, como tal. Pero hay expresiones típicas y un especialista les puede reconocer, por lo que mucha gente no sabe si tiene esta cláusula en el contrato de hipoteca.
2.¿Cuáles son los costos mensuales de tal cláusula?
Veamos mejor con un ejemplo: Una hipoteca cuya deuda actual sería de 150.000 € y serían otros 20 años para amortizar íntegramente el préstamo. Si tiene un tipo de interés mínimo impuesto por el banco, al 3%, el tipo que venimos pagando desde hace años es de aproximadamente 830 €. Sin la cláusula suelo, la tarifa mensual habría sido de 700 €. Entonces una diferencia de 130 € al mes, acumulada durante años, es una cantidad considerable. La cláusula suelo asume en este ejemplo 130 € extra por mes, es decir, 1.584 € por año.
3.¿Son ilegales estas cláusulas?
Categórico. Y así lo afirmó la Comisión Europea en su informe. Lo que el Tribunal Supremo, en su sentencia del 9 de mayo de 2013, enfatizó fue que las cláusulas que no cumplen con una serie de requisitos, principalmente la transparencia, se consideran abusivas. Esto significa que cuando se formalizó el contrato de hipoteca, no se explicó claramente al cliente qué significaba esta cláusula. La verdad es que en aproximadamente el 90% de los casos, las quejas de los consumidores terminan con una sentencia favorable, lo que significa que los jueces son conscientes de las prácticas abusivas.
4.¿Pueden las empresas reclamar que se eliminen sus cláusulas suelo?
Si, la nueva jurisprudencia del Tribunal Supremo es a favor de los autónomos, empresas y profesionales ya, pueden reclamar las cláusulas suelo. Un fallo alega falta de información sobre la limitación de variabilidad del interés y autónomos, empresas y profesionales pueden acogerse a este precedente. Se trata de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2020 que ha vuelto a dar una pista: no es suficiente que la cláusula sea clara, sino que además se exige que el prestatario haya tenido conocimiento de la misma.
También, el ponente dictamina que en la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), se establece que la abusividad en las cláusulas contractuales es aplicable no sólo a los consumidores, sino también a empresarios, porque «como se reconoce en su exposición de motivos, existen igualmente situaciones de abuso cuando los contratos se firman entre empresas».
Por ello, ahora queda claro que demandar el control de incorporación se ajusta a la doctrina jurisprudencial, que también exige “que se trate de una cláusula con una redacción clara, concreta y sencilla, que permita una comprensión gramatical normal y que el adherente haya tenido oportunidad real de conocer al tiempo de la celebración del contrato”, según la Sentencia del Tribunal Supremo 314/2018, de 28 de mayo de 2018, Sala de lo Contencioso-Administrativo.
Además, es preciso que el empresario acredite que la entidad ha vulnerado las normas de la buena fue en la configuración contractual de las cláusulas.
5. ¿Puedo pedirle al banco que elimine la cláusula suelo de mi contrato hipotecario?
Si considera que no ha sido informado expresamente sobre la existencia, condiciones y consecuencias de esta cláusula en el contrato hipotecario, puede solicitar al banco que elimine esta cláusula.
De hecho, los bancos han eliminado voluntariamente esta cláusula del contrato hipotecario, pero no es voluntaria la devolución de las cantidades cobradas demás. En el caso de que ya hayas acudido a los tribunales, depende de cómo sea el trámite. Si existe un fallo en aras, el informe de la Comisión dice que regirá el principio de «cosa juzgada», por lo que no puede ser reclamado de nuevo. Si la demanda está pendiente, dependerá de si el abogado solicitó retroactividad desde la fecha de la constitución de la hipoteca o solamente desde el 9 de mayo de 2013.
6. ¿Se debe iniciar un procedimiento judicial directamente contra el banco o es mejor negociar primero?
El cliente debe iniciar un trámite amistoso, para dirigirse primero al banco. En un plazo de 3 meses desde la formulación de la solicitud, el banco tiene la obligación de dar respuesta al cliente. Dependiendo de la respuesta del banco, el comprador decide si va a demandar o no.
7. ¿Cómo puede saber el comprador si tiene la cláusula suelo? ¿Y el importe que puede reclamar al banco, respecto a los gastos incurridos con motivo de la celebración del contrato de hipoteca?
En nuestro despacho, realizamos el estudio del caso, sobre la escritura de constitución de la hipoteca para saber si, en función de las condiciones económicas y de cómo se firmó el contrato, esté o no previsto en el contrato tal cláusula y si fuera abusiva, condición imprescindible para que realmente exista. Asimismo, el interesado deberá presentar las facturas con los gastos abonados al firmar el contrato de préstamo hipotecario.
Tras el estudio, elaboramos un informe para nuestro cliente, en el que establecemos el importe que tiene derecho a reclamar al banco con el que celebró el contrato de hipoteca. Además, dependiendo de cada caso, informamos al cliente sobre otros detalles relacionados con este tema, que son específicos de cada tipo de hipoteca y del banco con el que trabaja. De hecho, si bien la cláusula suelo es un tema muy generalizado, existen particularidades en cada contrato, dependiendo del banco y del período en el que se firmó el contrato. Incluso, dependiendo de la comunidad en la que se firmó el contrato.
8. ¿Operan en toda España?
Sí, realizamos el estudio sobre la escritura del préstamo hipotecario, independientemente de la comunidad en la que se finalizó, para saber si existe la cláusula suelo y además en un informe financiero podemos especificar cuáles son los gastos a cargo del comprador y cuáles se pueden recuperar.
Es muy probable que el banco no reconozca íntegramente los importes adeudados a los compradores, tanto en el caso de los costes de celebración del contrato de préstamo hipotecario (gastos hipotecarios) como en el caso de los importes adeudados por la cláusula abusiva, la denominada cláusula suelo.
Si el banco no reconoce la existencia de la cláusula suelo o los gastos incurridos para formalizar el préstamo hipotecario, el comprador tiene la posibilidad de iniciar un procedimiento judicial, es decir, demandar a la entidad financiera, el banco. En esta situación, los gastos incurridos por el cliente se pueden recuperar.